企業不同類型固定資産的評估

固定資産評估是指對規定資産的評估,是一項比較複雜的工作,具有項目差異大、影響因素多、工程技術性強等特點。企業的固定資産主要有機器設備、建築物、在建工程和土地使用權等。




機械設備評估


      機器設備可以單獨評估,也可以與企業其它資産一並評估。在清查核實企業資産時,應當注意未進價設備、已經攤銷完的設備、租入租出設備、建築附屬設備以及資産發生使用情況。對于設備的評估一般采取重置成本法;如果存在著相關機器設備的二手交易市場或較多交易實例時,也可以采取即現行市價法進行評估;而對于能用于獨立經營並獲利的機器設備,則可以采用收益現值法加以評估。

      外購的機器設備進行評估時,需要考慮以下重置價格構成項目:設備自身購置價格、運輸費用、安裝調試費用、進口設備關稅、大型機器設備一定期限內的資金成本以及其他合理費用,如手續費、牌照費、驗車費等。

      自制機器設備的評估,需要考慮以下重置價格項目:制造費用、安裝調試費用、大型自制機器設備的合理資金成本、合理利潤以及其他必要、合理費用等。進口機器設備如果在國內能夠找到替代品,應當參考該替代品在評估基准日的市場價格。由于功能性或實體性原因,固定資産報廢的,資産評估價值爲零。



築物與在建項目的評估


      企業所有的建築物與在建項目的評估,一般采取重置價值法,即在正常情況下,按照評估基准日重新購置該建築物或在建項目所需要的全部費用。全部費用包括直接費用、需計算的間接費用、其他費用、資金成本等。建設過程中必然發生的設備、物資、資金等消耗,納入評估範圍。

      在建工程主要是指固定資産建設改良工程,包括成套或單獨建設的生産性和非生産性的固定資産以及維修、安裝、改建、擴建和大修理工程。對于施工建設可能發揮其預定功效的建設中的固定資産,一般應劃入在建工程評估範圍。

       已完工的在建工程一般應視其具體歸入建築物、機器設備等資産中,並加以說明。在評估過程中,應當注意了解在建工程的具體內容、開工日期、結算方式、實際完工程度和工程量以及實際支付款項,還應了解評估基准日後所發生的款項支付人等。確定評估基准日應當易于劃分完工程度、准確計算工程款項、盡量接近評估現場工作時間。

      在正常施工建設、正常支付工程款項,開工時間距離評估基准日不超過一年的情況下,可將實際支付工程款項中的不合理費用扣除,再按照各項費用的價值變動情況進行調整,得出評估價值。建成即可盈利的在建項目,可以采取收益價值法進行評估。即通過估計預期收益,並折算成現值,扣除還需追加的投資額及其資金成本,得出在建工程的評估值。



土地使用權評估


土地使用權可以和地上建築物一起作爲房地産進行評估,還可以隨整體企業一並評估。現行市價法、收益現值法以及重置成本法都可以用于土地使用權的評估。如果存在著比較發達的土地使用權交易市場,可以首先采用現行市價法,根據市場交易慣例進行調整,得出評估值;否則可以采用收益現值法,根據土地使用權的預期收益的折現值確定評估值;兩種方法都不宜采用時,可以采用重置成本法,即根據取得現有土地使用權所需發生的全部費用。

      由于經濟發展水平的不同,我國各城市頒布的基准地價不盡相同。對土地使用權進行評估時,不能簡單依據各個城市的基准地價作爲現行公允地價,算爲評估值。如果已經頒布的基准地價對當地的地價産生決定性影響時,才能以基准地價爲基礎,並結合被評估土地的基本情況以及土地出讓金的實際征收水平,對土地使用權加以評估。同時還應當了解土地出讓金的組成部分、適用範圍及其他規定;注意與建築物評估相銜接,土地的征用、開發和配套等費用不應重複計算或遺漏計算。

      土地使用權出租評估時,應按照出租期限計算出土地使用權價格,再折算出年租金標准價,並在資産評估報告書中說明評估所設定的租金支付方式。當一方不以土地使用費出資,但是由設立的公司繳納土地使用費時,評估人必須計算各種開發、配套等費用,作爲土地開發費。

-END-


發佈留言

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。